Investir Em Fundos Imobiliários: Onde Começar E O Que Saber

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são uma forma de investir no mercado imobiliário sem ter que lidar com a burocracia de comprar e manter um imóvel físico. Os FIIs são compostos por grupos de investidores que aplicam recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários, como shoppings, hospitais e prédios comerciais. A dinâmica mais tradicional é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois são locados ou arrendados. Os ganhos obtidos com essas operações são distribuídos entre os participantes, na proporção em que cada um investiu.

Existem diferentes tipos de FIIs, como os fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos; os fundos de papel, que investem em títulos ligados ao mercado imobiliário; e os fundos híbridos, que mesclam os dois tipos de investimento. Os FIIs oferecem vantagens como a isenção de imposto de renda para pessoas físicas, investimento inicial baixo e diversificação de investimentos. No entanto, é importante considerar os riscos, como a volatilidade, o risco de vacância e o risco de crédito.

Para investir em FIIs, é necessário abrir uma conta em uma corretora de valores, analisar os diferentes fundos disponíveis, escolher o fundo e definir o valor a ser investido. Então, é só realizar a ordem de compra e acompanhar o rendimento do investimento.

Fundos de tijolo (ou de renda)

Fundos de tijolo, também conhecidos como fundos de renda, são um tipo de fundo de investimento imobiliário que investe diretamente em imóveis físicos. Esses imóveis podem estar localizados em zonas urbanas ou rurais e podem ter destinação comercial ou residencial, embora os imóveis residenciais ainda sejam menos comuns.

O objetivo principal dos fundos de tijolo é obter retorno com a locação dos imóveis. A receita obtida com o aluguel dos imóveis é distribuída aos investidores na forma de dividendos, de acordo com a quantidade de cotas que cada um possui.

Existem vários tipos de fundos de tijolo, incluindo:

• Lajes corporativas ou escritórios: os fundos adquirem ou constroem imóveis para alugá-los a empresas. A localização e a qualidade do imóvel são aspectos importantes a considerar.
• Shoppings: os rendimentos vêm dos lojistas que alugam as unidades do empreendimento. Esses fundos oferecem boa diversificação, mas podem ter alta rotatividade de inquilinos e vacância.
• Galpões logísticos: os fundos investem em grandes galpões utilizados por empresas que necessitam de espaços amplos para armazenagem. Os contratos de locação tendem a ser mais longos devido às benfeitorias realizadas para customizar os espaços.
• Hospitais: os imóveis são totalmente adaptados ao locatário e os contratos são de longo prazo, podendo chegar a 20 anos com multas pesadas em caso de rescisão. A gestão desses fundos tende a ser passiva, uma vez que há apenas um locatário.
• Hotelaria: os fundos podem investir na aquisição de hotéis ou flats inteiros ou participar parcialmente nesses empreendimentos. A principal característica é a alta rotatividade devido aos curtos períodos de locação.
• Residencial: os fundos obtêm renda com locação, compra e venda de imóveis, e alguns se concentram na reforma dos imóveis antes de negociá-los. Esses fundos tendem a ter alta rotatividade e podem sofrer com vacância e atrasos nos aluguéis.

Os fundos de tijolo proporcionam aos investidores a oportunidade de investir em imóveis sem lidar com a burocracia e os custos associados à compra e administração direta de propriedades. Eles oferecem a possibilidade de diversificar o portfólio imobiliário, uma vez que os fundos geralmente investem em vários empreendimentos em diferentes regiões.

Vale destacar que os fundos de tijolo apresentam riscos, como vacância, problemas financeiros dos inquilinos e inadimplência. Fatores econômicos e de mercado também podem impactar o desempenho desses fundos.

Fundos de papel (ou de recebíveis)

Os FIIs de papel são conhecidos por negociarem sempre muito próximos de um preço sobre o valor patrimonial de 1, ou seja, muito próximos do seu valor real. Eles também possuem rendimentos que, uma vez atrelados a índices como o IPCA ou o CDI, apresentam muitas vezes ganho real.

Os fundos de recebíveis funcionam comprando dívidas de empreendimentos imobiliários e distribuindo os lucros para seus cotistas. Os cotistas interessados na estratégia da gestora e/ou administradora compram cotas para estabelecer o novo fundo no mercado. Os gestores então aplicam esse dinheiro em títulos do mercado imobiliário, normalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras de Crédito Hipotecário (LCH).

Os fundos de papel são considerados ativos de renda variável devido à variação de preço no mercado secundário, apesar de muitos dos títulos serem de renda fixa. Eles são uma alternativa interessante para quem busca investir no mercado imobiliário, mas sem precisar comprar imóveis físicos. Algumas das vantagens incluem rentabilidade atrativa, diversificação de carteira, liquidez, baixo valor de entrada e menos burocracia.

Por outro lado, existem riscos envolvidos, como o risco de mercado, o risco de inadimplência e o risco jurídico. O risco de mercado é natural para todo ativo de renda fixa, enquanto o risco de inadimplência deriva de cada operação e ativo comprado pelo fundo. Já o risco jurídico é exemplificado pelo caso da Gramado Parks, em que o juiz declarou recuperação judicial da empresa e a isentou de pagar as garantias aos fundos para quem devia.

Para avaliar um FII de papel, é importante considerar indicadores como o preço do fundo, seu Dividend Yield, seu Yield Patrimonial, o histórico do fundo e do gestor, sua liquidez e o valor do patrimônio.

Fundos híbridos

Na prática, os fundos híbridos investem diretamente em imóveis, como edifícios comerciais, shoppings centers e hospitais, ao mesmo tempo em que investem em papéis do mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários e certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

Essa diversificação de estratégias oferece aos investidores uma exposição mais ampla ao mercado imobiliário, capturando oportunidades tanto no investimento direto em imóveis quanto no mercado de títulos e valores mobiliários.

Os fundos híbridos podem ser uma opção atraente para investidores que buscam uma abordagem mais equilibrada e diversificada no mercado imobiliário. Ao combinar investimentos em imóveis físicos e papéis financeiros, os fundos híbridos podem oferecer o potencial de ganhos de capital e renda recorrente.

Ao avaliar fundos híbridos específicos, é importante analisar a carteira de investimentos, a qualidade dos imóveis e dos inquilinos, a performance histórica e a liquidez das cotas. Além disso, é essencial considerar os custos associados, como taxas de administração e negociação.

Tributação sobre Fundos Imobiliários (FIIs)

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) are a great option for those who want to invest in the real estate market indirectly. However, it is important to pay attention to the taxation that occurs on the movements of these funds. The taxation of FIIs is different from other fixed income and variable income investments, so it is important to understand how the calculation and rates of these assets work.

The taxation of FIIs is governed by Law No. 8.668/93, which established the exemption of Income Tax (IR) on the income distributed by FIIs to their individual shareholders. In other words, there is no IR charge on the income distributed by these funds—as long as they meet certain specific criteria.

For an FII to be considered exempt from IR, it must meet the criteria established by the tax authorities, such as the distribution of at least 95% of the income obtained from the lease or sale of the properties that make up the fund's portfolio. In addition, the FII must have at least 50 shareholders and be traded exclusively on a stock exchange or organised over-the-counter market.

However, the IR-exempt income of FIIs does not mean that there is no tax incidence at other times. For example, when buying or selling shares of an FII, Income Tax is payable on any capital gain. Another tax to which FIIs are subject is the Social Contribution on Net Income (CSLL). This rate is calculated on the FII's net income. The CSLL is paid quarterly by the fund administrator, and the collection is intended to finance social security.

When selling shares for more than the purchase price, the IR rate is 20% on income. The CSLL, in turn, usually has a rate of 9% applied to the fund's net income. It is worth remembering that most listed FIIs do not suffer from CSLL and/or IOF.

The incidence of the Financial Operations Tax (IOF) occurs on income and follows the following regressive table:

• Up to 182 days: 96% IOF
• From 183 to 270 days: 38% IOF
• From 271 to 360 days: 25% IOF
• From 361 to 720 days: 20% IOF
• From 721 to 1,825 days: 15% IOF
• Over 1,825 days: no IOF

Riscos de investir em FIIs

Os FIIs são uma boa opção de investimento, mas há alguns riscos que os investidores devem observar. Os fundos imobiliários são considerados ativos de renda variável, o que significa que podem oscilar tanto para cima quanto para baixo, ao contrário da renda fixa. Além disso, os FIIs não têm cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

Aqui estão alguns riscos específicos associados aos FIIs:

• Risco de mercado e cenário econômico: Os FIIs estão sujeitos a mudanças nas condições econômicas gerais, como uma crise econômica, que pode reduzir a ocupação dos imóveis e impactar negativamente os rendimentos periódicos com aluguéis.
• Risco de liquidez: Alguns FIIs têm um volume de negociação diária reduzido, o que pode dificultar a entrada ou saída do investidor, especialmente em situações de urgência. No entanto, com o crescimento do mercado de FIIs, a liquidez vem melhorando ano após ano.
• Risco de crédito: Os FIIs de Papel emprestam recursos a terceiros e estão sujeitos ao risco de crédito do devedor. É importante avaliar a solidez das garantias prestadas pelo devedor.
• Risco de pré-pagamento e reinvestimento: Os FIIs de Papel correm o risco de pré-pagamento quando os devedores quitam dívidas antigas com juros mais elevados e contraem novas dívidas a juros inferiores. Isso interrompe o fluxo de pagamento de juros, afetando a rentabilidade do fundo até que uma nova alocação seja feita.
• Risco de inadimplência: Os FIIs de Tijolo podem enfrentar dificuldades se os inquilinos atrasarem ou deixarem de pagar o aluguel, o que resultaria em uma queda na distribuição de rendimentos e, potencialmente, na redução do preço de mercado das cotas.
• Risco de vacância: Os inquilinos podem deixar o imóvel de um FII de Tijolo em busca de outras opções mais vantajosas, deixando espaços vagos. A vacância reduz a receita do aluguel e aumenta as despesas, impactando negativamente os rendimentos distribuídos aos cotistas.
• Risco físico dos imóveis: Eventos como enchentes, incêndios ou aumento da violência na região onde os imóveis estão localizados podem afetar negativamente o valor das cotas do fundo.
• Risco de concentração: Este risco está associado à concentração de investimentos em um único imóvel ou em uma região específica, o que pode aumentar a exposição a eventos adversos.
• Risco de desvalorização: Os FIIs estão sujeitos à valorização e desvalorização, o que pode ser preocupante para investidores menos acostumados com renda variável.
• Risco de perda de dinheiro: Sim, é possível perder dinheiro com FIIs. Se o investidor precisar vender suas cotas em um momento de baixa de mercado, pode receber menos do que pagou por elas.

É importante destacar que a diversificação é uma estratégia fundamental para minimizar os riscos associados aos FIIs. Os investidores devem distribuir seus investimentos em diferentes FIIs, variando entre fundos de papel e tijolo, e em diferentes setores, como shopping centers, galpões, etc.

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